主题：观山湖会成为贵阳房价最贵行政区

先看一则消息：本月18日郑州全市新房均价1.1万。郑州郑东新区北龙湖13、14号地块楼板价拍出近3.7万/平米，这意味着新房价格要卖到5万/平米，房开才有利润。这和贵阳楼市有直接关系吗？没有，但有参考意义，进一步辅证三年前我对观山湖区房价预测。为什么？大家可以看看郑州政府相关网站，郑州对郑东新区定位及规划和贵阳的观山湖区是何等相似。

南明、云岩两区一直是贵阳的经济、文化、行政中心，现在仍是中心，这是支撑区域房价的基本要素，若不是几个巨无霸大盘和观山湖片区开发，两城区现在均价早已过万。但观山湖片区的崛起对两城区的房价构成了威胁，未来观山湖房价会成为贵阳最贵区域。

一、我们先解读今年南明和观山湖两区的政府工作报告：

南明区：

“十三五”时期，我区经济社会发展的主要预期目标是： 生产总值年均增长11%—11.5%；固定资产投资年均增长15%左右；公共财政预算收入年均增长8%左右；

观山湖区：

“十三五”经济社会发展的主要预期指标：到2020年，生产总值年均增长11.5%以上，总量突破300亿元；基本形成以现代服务业为主导，高端制造业、高新技术产业为支撑的现代产业发展格局；固定资产投资年均增长16%以上；公共财政预算收入年均增长10%左右；森林覆盖率达50%以上，饮用水源地水质达标率稳定在100%，人均绿地拥有率、空气质量稳定排在全市前列。

    两区的经济指标复合增长率一目了然，统计数据不在此详述。关键点是观山湖区将去年政府工作报告中的以高端制造业为主要发展方向，调整为以现代服务业为主导方向。区域定位由第二产业转向第三产业，通俗讲现代服务业是消费一、二产业价值的产业，从产品属性讲三产业经济活动中不产生实体产品增值。包括行政、金融、饮食、文化、教育、商业、体育等。第二产业区域规划以利于产品制造为目的，第三产业区域规划以利于消费、生活舒适为目的。大家有时间可看看以下几个代表城市，纽约、东京、上海、深圳、合肥各城市服务区域同其他区域价格就明白了。今年观山湖区指标中还专门提到了森林覆盖率、水质达标率、人均绿地拥有率、空气质量几个生态指标，大家看出其中玄机了吧。

二、区域内交通

    大家都有感触，虽然观山湖也开始塞车，但还是比两区幸福N倍。

三、轨道交通

 

   交通是影响房价的另一重要因素，具体哪些交通对房价影响大？首推轨道交通，城市轨道交通特点是车次密度高、运行速度快、准时，这对出行带来了真正便利，特别在贵阳，轨道交通优势更加明显，大家有兴趣可以统计一下，贵阳一号线开通前一年到开通后一年，这两年时间段城轨站点周边楼盘价格变化情况。绝对会跑赢贵阳大市，特别是城市第一条城轨，这是经过中国所有已开通城市验证的（北京除外）。在此恭喜已购买城轨物业的朋友，另外一个规律是越到线路末端，房价影响幅度越明显。

   回到这张《贵阳市城市总体轨道交通规划图》，一般情况下城市首两条线交汇换乘点会定在一个城市的经济或行政中心，常规思维换乘点应在南明云岩都可兼顾位置。大家看到了，一、二号线有两个交汇换乘点，另一个在观山湖，很明确的政府规划信号，一个是成熟区域，另一个是政府引导发展区域。黄色环城快铁线路也是沿着新区规划。出行交通方面观山湖远优于两区，随着规划落实优势逐渐实现，最直接体现就是房价发生变化。

四、教育、医疗

   这是老城区优势，也是原住民不愿外迁的原因。教育、医疗底蕴需要经验沉淀、时间积累，不是投资密度可以一步到位解决的，这也是新区面临的共性短板。贵阳中小学人均教育资源相对于一些大城市来讲要好很多，所以学区房溢价现象并不明显。否则还要拉高南明、云岩两区房价。

五、区域内楼盘

   观山湖区基本是2003年以后开发楼盘，且很少有旧改项目，在地块质量、楼盘设计、容积率、绿化率等方面都有优势。区域大多是占地30万方以上楼盘，适宜物管品质管理。在居住品质上优于两区。该区域楼盘以后我再单独写。

   今天的观山湖区和南明云岩两区在城市重心转移、产业调整、轨道交通等方面，非常像十五年前深圳的福田和罗湖两区。那时有钱人在罗湖买房，福田还是荒郊野岭，福田房价只有罗湖 75%，随着市政府移址、会展中心迁移、轨道交通运行、金融中心建立，福田房价渐渐赶超罗湖，上个月罗湖二手房价仅是福田二手房价的75%，当然这有房龄因素。两个城市经济及环境背景不同，不会完全复制，但有一定参考。

    市政府半径3公里范围内楼盘，城轨站点半径1公里内楼盘，观山湖水源周边楼盘，金融中心周边楼盘、CBD周边楼盘。这些是未来观山湖区有升值潜力楼盘。这批楼盘有明显升值有利因素，它们首先会超过两区楼盘。恭喜在此置业者。

王哥